Mag. Arnulf Perkounigg
Welche Unterschiede gibt es zwischen einer privaten Vermietungstätigkeit und einer Vermietungstätigkeit, die als gewerblich eingestuft wird? Nachstehend stelle ich die wesentlichsten Unterschiede dar: Wesentliche Unterschiede in der Behandlung als Vermietungstätigkeit oder als gewerbliche Tätigkeit.
Bei der Unterscheidung dieser beiden Tätigkeitsarten sind verschiedene Bereiche zu beachten. Im Wesentlichen geht es dabei um Fragen
• des Steuerrechts,
• des Sozialversicherungsrechts,
• des Gewerberechts und
• der Tourismusabgabe.
Im Steuerrecht handelt es sich in der Einkommensteuer um unterschiedliche Einkunftsarten. Wird die Tätigkeit als Einkünfte aus Gewerbebetrieb eingestuft, gelten andere Gewinnermittlungsvorschriften als für die Einstufung als Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung. Dabei sind die Unterschiede in der laufenden jährlichen Besteuerung nicht allzu groß. Im Rahmen der gewerblichen Einkünfte könne bestimmte Freibeträge (die nicht jedes Jahr Geltung haben, wie zB der Gewinnfreibetrag oder ein Investitionsfreibetrag) Steuermindernd angesetzt werden. Auch der Abschreibungssatz für die vermieteten Räumlichkeiten ist etwas höher als bei der Privatzimmervermietung. Wesentliche Auswirkungen ergeben sich aber im Falle der Einstellung der Vermietungstätigkeit. Bei Vermietungseinkünften führt die Einstellung der Vermietungstätigkeit zu keiner Einkommensteuerlichen Konsequenz. Ist hingegen die Vermietungstätigkeit als gewerblich eingestuft, muss anlässlich der Betriebseinstellung ein „fiktiver“ Veräußerungsgewinn ermittelt werden. Dieser ergibt sich aus der Gegenüberstellung eines fiktiven Veräußerungspreises zu den Buchwerten. Dies bedeutet, dass auch die Wertsteigerung des Grund & Bodens zu berücksichtigen ist. Inwieweit bei Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnes Freibeträge bzw. Befreiungsbestimmungen oder Tarifbegünstigungen angewendet werden können, muss im Einzelfall beurteilt werden.
Bei der Umsatzsteuer ist die Einstufung der Vermietungstätigkeit unerheblich, da die Umsatzsteuer ausschließlich an den Nächtigungserlös anknüpft, gleichgültig, ob diese zu Vermietungseinkünften oder zu gewerblichen Einkünften führen. Allerdings kann die Einstellung der Vermietungstätigkeit zu einer Vorsteuerkorrektur führen. Diese ist aber bei beiden Vermietungseinkünften ident. Der Übergang von einer Vermietungstätigkeit zu einer gewerblichen Vermietung und umgekehrt löst keine Konsequenz aus.
Während bei nicht gewerblichen Vermietungseinkünften keine Registrierkassenpflicht besteht, ist diese Regelung bei einer gewerblichen Vermietung sehr wohl zu beachten. Wenn diese anzuwenden ist, sind zwei Grenzen zu beachten. Zum einen gilt die Grenze von EUR 15.000,00 für den Jahresumsatz und zum anderen gilt die Grenze von EUR 7.500,00 für die Bareinnahmen. Sobald diese beiden Grenzen überschritten werden, muss eine Registrierkasse im Sinne der Bestimmungen der Bundesabgabenordnung zum Einsatz gelangen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch Zahlungen mittels Bankomat- oder Kreditkarte als Bareinnahmen gelten.
Im Sozialversicherungsrecht gibt es einen gravierenden Unterschied, der sich vor allem in der Abgabenbelastungen deutlich niederschlagen kann. Während die Einstufung als Vermietungstätigkeit nicht der Sozialversicherung unterliegt, entsteht bei der Einstufung als gewerbliche Tätigkeit grundsätzlich Sozialversicherungspflicht. Dies auch dann, wenn man bereits aus einer anderen Einkunftsart (zB Pensionseinkünfte oder Einkünfte aus einer lohnsteuerpflichtigen Tätigkeit) der Sozialversicherung unterliegt. Ob es tatsächlich zu einer Versicherungsplicht kommt, hängt davon ab, ober der Versicherungsgrenzbetrag von derzeit EUR 6.010,92 (der Betrag wird jährlich angepasst) überschritten wird. Die Bemessungsgrundlage ist dafür der jährliche Einnahmenüberschuss ohne Berücksichtigung der bezahlten Sozialversicherung. Es kommt also zu einer vom Gesetzgeber gewollten doppelten und allfälligen mehrfachen Belastung. Diese bringt nur für den Pensionsanspruch einen positiven Einfluss. Zudem dürfen die Umsätze aus der Nächtigung die Kleinunternehmergrenze von EUR 35.000,00 nicht überschreiten. Sollte der Eintritt der Versicherungspflicht nicht mit Beginn der versicherungspflichtigen Tätigkeit der Sozialversicherung gemeldet werden, kommt es im Zuge der Vorschreibung zu „Strafzuschlägen“ wegen nicht rechtzeitiger Meldung. Selbst in Verlustjahren kommt es zu Mindestvorschreibungen von Sozialversicherungsbeiträgen. Nachdem die Vermietungstätigkeit von der Gewerbeordnung ausgenommen ist, fällt die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit unter die Gewerbeordnung. Dabei geht es um Fragen der Gewerbeberechtigung und der Betriebsanlagengenehmigung. Ob bestehende Grenzen dazu führen, dass Anwendungen der Gewerbeordnung zu zusätzlichen Pflichten führen, muss im Einzelfall geprüft werden. Als Gewerbebetrieb kann die Vermietung auch unter die Pflichtmitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer mit einer entsprechenden Umlagepflicht führen.
Im Bereich der Tourismusabgabe an das Land Tirol gibt es für die Vermietungstätigkeit einen jährlichen Pauschalbetrag. Wenn jedoch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt bzw. die Kleinunternehmergrenze überschritten wird, kommt es zu Umsatzabhängigen Vorschreibungen mit den vorgesehenen Promillesätzen.
Aus diesen Ausführungen ist ersichtlich, dass die Einstufung der Vermietung als Vermietungseinkunft oder als gewerbliche Einkunft gravierende Auswirkungen haben kann und im Einzelfall genau geprüft werden muss.
